Por: Chiara Quintão

Incorporadoras começam a retomar o financiamento direto a compradores de imóveis para acelerar vendas e reduzir distratos, num cenário de crédito bancário mais restrito, confiança do consumidor em baixa e demanda retraída. A Cyrela vai oferecer, a partir deste sábado, a modalidade para clientes de imóveis prontos e em via de serem concluídos. Helbor, EZTec e Trisul também já fazem financiamento direto.

O crédito oferecido por Cyrela, EZTec e Trisul aos clientes chega a 80% do valor do imóvel, e a fatia financiada pela Helbor é de 75%. “Alguns bancos ainda oferecem financiamento até 80%, mas outros estão mais restritivos”, afirma o diretor de relações com investidores da Cyrela, Paulo Gonçalves. A média do mercado é financiar cerca de 62% do valor do imóvel.

A oferta de crédito imobiliário se reduziu, drasticamente, em 2015, graças ao volume recorde de saques na poupança combinado ao avanço da taxa básica de juros (Selic). O efeito foi mais forte no financiamento de imóveis usados, mas respinga também nos novos. No caso dos imóveis que estão sendo entregues, pesa também a diferença entre os critérios de crédito que a incorporadora aplicou aos clientes que compraram unidades na planta e os que o banco vai utilizar, após as chaves, para avaliar se financiar a dívida do mutuário.

O aumento das restrições dos bancos na concessão de crédito imobiliário tem impactado as vendas de estoques prontos da Cyrela. Com o maior rigor e a elevação das taxas de juros, os distratos por desenquadramento da renda do comprador aumentaram, mas Gonçalves disse não conseguir especificar quanto. A relação entre distratos e entregas da Cyrela está semelhante à de um ano atrás.

A Cyrela utilizará recursos do caixa para o financiamento direto a imóveis residenciais e comerciais e, se necessário, securitizar os recebíveis. Gonçalves diz que alguns compradores preferem o crédito oferecido pelas incorporadoras. O executivo não informou o total de recursos que a Cyrela pretende destinar para a modalidade. “Precisamos sentir se o sucesso de vendas será o que estamos esperando”, afirmou. O custo ficará um pouco acima do cobrado pelas instituições financeiras.

Diante da piora do cenário de crédito e da baixa confiança do consumidor, a EZTec está destinando R$ 100 milhões da reserva de capital para financiar a compra de imóveis residenciais prontos, por 150 meses, à taxa de 9,99% ao ano, mais Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A Trisul financia, diretamente, até 80% do valor de um número determinado de imóveis residenciais prontos.

A Helbor está financiando, há pouco mais de um mês, clientes de imóveis comerciais prontos e em construção pela chamada tabela direta. Segundo o diretor financeiro da Helbor, Roberval Toffoli, a incorporadora optou por oferecer a modalidade porque os distratos de salas comerciais cresceram, nos últimos meses, devido ao aumento da taxa cobrada pelos bancos de 10% mais taxa referencial (TR) para 13% mais TR. “Está mais difícil fazer repasses”, diz Toffoli.

A Helbor oferece aos clientes de saletas comerciais prazo de 20 anos no crédito direto, ante os 12 anos do financiamento bancário para esse produto. Após a entrega das chaves, a empresa financia clientes à taxa de 12% mais Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). O limite inicial do financiamento é de R$ 50 milhões, podendo ser ampliado. Há intenção de securitizar recebíveis das unidades prontas.

Os imóveis comerciais respondem por 30% da carteira da incorporadora, e os demais 70% são do segmento residencial. Nesse segmento, a Helbor não consegue oferecer condições de financiamento competitivas, segundo Toffoli. Há aumento dos distratos também de unidades residenciais, mas o executivo atribui essa elevação mais à percepção do consumidor em relação ao cenário macroeconômico do que às restrições bancárias.

As Incorporadoras esperavam que os distratos ficassem estáveis ou começassem a cair no segundo semestre. Mas, com a piora da economia e das condições de crédito, as rescisões tendem a continuar elevadas por mais tempo. Segundo um analista, o número absoluto de distratos pode diminuir, pois há menos entregas programadas para 2015 do que as de 2014, mas o percentual em relação ao volume de unidades concluídas tende a aumentar.

Parte dos distratos resulta de cancelamento de vendas feitas para quem comprou a unidade para morar, e outra fatia da rescisão da comercialização de imóveis adquiridos por investidores.

Segundo o sócio e líder em engenharia & construção da PwC Brasil, Eduardo Luque, há ainda distratos realizados por decisão de clientes que se sentem lesados ao ver unidades semelhantes às que compraram oferecidas por preços menores. Na avaliação de Luque, ao ter foco no repasse e no caixa e não mais na sua própria atividade, as incorporadoras estão atuando como bancos.

Para o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, o financiamento direto pelas empresas é um movimento “passageiro e efêmero”. “As construtoras têm um funding muito limitado. O mercado secundário precisa crescer”, diz Menin. Ao financiar mutuários, uma incorporada onera seu balanço por ter de carregar esse crédito por um prazo longo. (Colaborou Felipe Marques)

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