Por: Felipe Marques

As taxas de juros cobradas no crédito imobiliário subiram em 2014, de acordo com dados do Banco Central. Em setembro, dado mais recente disponível, os juros cobrados em operações de crédito imobiliário com taxas reguladas – que inclui os financiamentos com juros delimitados por lei – ficaram em 8,7% ao ano. No mesmo mês de 2013, as taxas cobradas estavam em 7,6%, tendo fechado o ano em 7,9%. Em julho deste ano, chegaram a bater 8,9%.

Apesar do aumento, a taxa ainda está longe do teto que os bancos podem cobrar em financiamentos com recursos da poupança, que é de 12% ao ano. Conforme relatos dos bancos, a intensa competição na modalidade tem segurado repasses de aumento de custo das instituições financeiras para emprestar nas taxas de juros, o que, em alguns bancos, significou reduções de margens.

Em algumas instituições, o incremento nas taxas de juros do crédito imobiliário nos últimos dois anos sequer compensou o avanço da remuneração que os bancos tem que pagar na caderneta de poupança. A partir de agosto do ano passado, quando a taxa básica de juros (Selic) avançou para 9%, a regra de remuneração da poupança voltou a ser de Taxa Referencial (TR) mais 6,17% ao ano. Antes desse patamar de Selic, a remuneração da poupança era variável, em 70% da Selic mais a TR.

De dezembro de 2012 a abril de 2013, com a Selic em 7,25% ao ano, a poupança chegou a pagar 5,1% mais TR. Hoje, com a taxa em 11,25%, paga os 6,17% mais a TR. Ou seja, uma diferença de mais de um ponto percentual. A questão é que, em alguns dos grandes bancos, o avanço na taxa do crédito imobiliário ficou abaixo disso no mesmo período, sequer chegando a 0,5 ponto percentual. A consequência são margens menores em uma operação de longo prazo.

Na visão do vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, o ajuste nas taxas de juros da modalidade não foi um fator que desacelerou a modalidade. “Houve alguma alteração de um ano para cá, mas as taxas hoje ainda estão muito parecidas com as do começo de 2014.”

“Uma forma de compensar a taxa é buscar mais volume”, afirma Gilberto Abreu, diretor de crédito imobiliário do Santander. Para buscar esse volume, o banco espanhol reforçou parcerias com imobiliárias neste ano, com mais de mil parceiras oferecendo as linhas de crédito do banco. A contrapartida da estratégia é o pagamento de comissão, que ajuda a pressionar as margens da operação.

José Ramos Rocha, do Bradesco, afirma que o banco tem conseguido manter os spreads da operação. “No crédito imobiliário, os ganhos com o produto são estreitos. O resultado vem com o relacionamento de longo prazo com o cliente.”

As taxas de juros também explicam porque um segmento em particular do crédito imobiliário não desacelerou tanto neste ano: a alta renda. Segundo Bruno Gama, diretor geral da CrediPronto, o volume de operações com compradores de imóveis acima de R$ 800 mil manteve-se neste ano. “Este perfil vê uma oportunidade de arbitragem entre a taxa de juros do crédito imobiliário e a Selic”, diz.

Ainda que as concessões da modalidade tenham desacelerado em 2014, vale citar que o estoque de operações de crédito imobiliário cresce de maneira vultuosa. O saldo de operações de financiamento imobiliário, que inclui tanto crédito para incorporadoras como pessoas físicas, fechou setembro em R$ 474,4 bilhões, com avanço de 28% no acumulado 12 meses. Diferentemente das concessões, o estoque avança com os juros.

“O estoque de crédito imobiliário cresce quase que naturalmente a altas taxas. São operações de longo prazo, quase 270 meses, com um volume de pagamentos antecipado que não é tão grande”, afirma Rocha, do Bradesco.

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